Sustainable growth at Didcot

Sustainable growth at Didcot

The outline of a report by South Oxfordshire District Council

A           The UK Government’s South East Plan proposes additional housing growth in the town of Didcot, which has been a designated growth area since 1979. We in South Oxfordshire District Council consider that, although Didcot does have potential for further growth, such development should be sustainable, well-planned, and supported by adequate infrastructure and community services.

B          Recent experience in Didcot has demonstrated that large greenfield [1] developments cannot resource all the necessary infrastructure and low-cost housing requirements. The ensuing compromises create a legacy of local transport, infrastructure and community services deficits, with no obvious means of correction. We wish to ensure that there is greater recognition of the cost attached to housing growth, and that a means is found to resource the establishment of sustainable communities in growth areas.

C             Until the 1950s, the development of job opportunities in the railway industry, and in a large, military ordnance depot, was the spur to Didcot’s expansion. Development at that time was geared to providing homes for the railway and depot workers, with limited investment in shopping and other services for the local population. Didcot failed to develop Broadway as a compact town centre, and achieved only a strip of shops along one side of the main street hemmed in by low density housing and service trade uses.

D            From the 1970s, strategic planning policies directed significant new housing development to Didcot. Planners recognised Didcot’s potential, with rapid growth in local job opportunities and good rail connections for those choosing to work farther afield. However, the town is bisected by the east-west railway, and people living in Ladygrove, the urban extension to the north which has been built since the 1980s, felt, and still feel, cut off from the town and its community.

E           Population growth in the new housing areas failed to spark adequate private-sector investment in town centre uses, and the limited investment which did take place – Didcot Market Place development in 1982, for instance – did not succeed in delivering the number and range of town centre uses needed by the growing population. In 1990, public-sector finance was used to buy the land required for the Orchard Centre development, comprising a superstore, parking and a new street of stores running parallel to Broadway. The development took 13 years to complete.

F             The idea that, by obliging developers of new housing to contribute to the cost of infrastructure and service requirements, all the necessary finance could be raised, has proved unachievable. Substantial public finance was still needed to deliver major projects such as the new link road to the A34 on the outskirts of the town at Milton, the improved railway crossing at Marsh Bridge and new schools. Such projects were delayed due to difficulties in securing public finance. The same problem also held back expansion of health and social services in the town.

G              In recent years, government policy, in particular the requirement for developers that forty percent of the units in a new housing development should be low cost homes, has had a major impact on the economics of such development, as it has limited the developers’ contribution to the costs of infrastructure. The planning authorities are facing difficult choices in prioritising the items of infrastructure which must be funded by development, and this, in turn, means that from now on public finance will need to provide a greater proportion of infrastructure project costs.

H           The Government’s Sustainable Communities Plan seeks a holistic approach to new urban development in which housing, employment, services and infrastructure of all kinds are carefully planned and delivered in a way which avoids the infrastructure deficits that have occurred in places like Didcot in the past. This report, therefore, is structured around the individual components of a sustainable community, and shows the baseline position for each component.

I            Didcot has been identified as one of the towns with which the Government is working to evaluate whether additional growth will strengthen the economic potential of the town, deliver the necessary infrastructure and improve environmental standards. A programme of work, including discussions with the local community about their aspirations for the town as well as other stakeholders, will be undertaken over the coming months, and will lead to the development of a strategic master plan. The challenge will be in optimising scarce resources to achieve maximum benefits for the town.

[1] land that has never previously been built on

Tăng trưởng bền vững tại Didcot

Đề cương báo cáo của Hội đồng Quận Nam Oxfordshire

A- Kế hoạch Đông Nam của Chính phủ Vương quốc Anh đề xuất tăng trưởng nhà ở bổ sung tại thị trấn Didcot, vốn là khu vực phát triển được chỉ định từ năm 1979. Chúng tôi trong Hội đồng Quận Nam Oxfordshire cho rằng, mặc dù Didcot có tiềm năng phát triển hơn nữa, nhưng sự phát triển đó phải bền vững, được quy hoạch tốt và được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng và dịch vụ cộng đồng đầy đủ.

B- Thực tế gần đây ở Didcot đã chứng minh rằng các dự án phát triển cánh đồng xanh lớn [1] không thể cung cấp tất cả các yêu cầu về cơ sở hạ tầng cần thiết và nhà ở giá rẻ. Những thỏa hiệp sau đó tạo ra một hậu quả của sự thiếu hụt giao thông địa phương, cơ sở hạ tầng và dịch vụ cộng đồng, mà không có biện pháp điều chỉnh rõ ràng. Chúng tôi muốn đảm bảo rằng có được sự tín nhiệm nhiều hơn về chi phí liên quan đến tăng trưởng nhà ở và một biện pháp được tìm ra để tạo nguồn lực cho việc thành lập các cộng đồng bền vững trong các khu vực tăng trưởng.

C- Cho đến những năm 1950, sự phát triển của các cơ hội việc làm trong ngành đường sắt và trong một kho vũ khí quân sự lớn, là động lực thúc đẩy Didcot mở rộng quy mô. Sự phát triển vào thời điểm đó hướng đến việc cung cấp nhà ở cho công nhân đường sắt và công nhân kho vũ khí, với mức đầu tư hạn chế vào việc mua sắm và các dịch vụ khác cho người dân địa phương. Didcot đã thất bại trong việc phát triển Broadway như một trung tâm thị trấn nhỏ, và chỉ có được một dãy cửa hàng dọc theo một bên của con phố chính được bao bọc bởi mật độ sử dụng nhà ở và thương mại dịch vụ thấp.

D- Từ những năm 1970, các chính sách hoạch định chiến lược đã hướng đến sự phát triển nhà ở mới đáng kể cho Didcot. Các nhà quy hoạch đã nhận ra tiềm năng của Didcot, với sự phát triển nhanh chóng về cơ hội việc làm tại địa phương và kết nối đường sắt tốt cho những người chọn làm việc ở xa hơn. Tuy nhiên, thị trấn bị chia cắt bởi tuyến đường sắt đông-tây, và những người sống ở Ladygrove, phần mở rộng đô thị về phía bắc được xây dựng từ những năm 1980, vẫn cảm thấy, tách biệt khỏi thị trấn và cộng đồng của nó.

E- Sự gia tăng dân số trong các khu nhà ở mới không thu hút được sự đầu tư thích đáng của khu vực tư nhân vào các mục đích sử dụng trung tâm thị trấn và đầu tư hạn chế đã diễn ra – ví dụ: phát triển chợ Didcot vào năm 1982 – đã không thành công trong việc cung cấp số lượng và phạm vi cho nhu cầu sử dụng của trung tâm thị trấn do dân số ngày càng tăng. Năm 1990, nguồn tài chính công được sử dụng để mua đất cần thiết cho việc phát triển Trung tâm Orchard, bao gồm một siêu thị, bãi đậu xe và một con phố mới gồm nhiều cửa hàng chạy song song với Broadway. Quá trình phát triển mất 13 năm để hoàn thành.

F- Ý tưởng rằng, bằng cách bắt buộc các nhà phát triển nhà ở mới đóng góp vào chi phí cơ sở hạ tầng và các yêu cầu dịch vụ, tất cả các khoản tài chính cần thiết có thể được tăng lên, đã được chứng minh là không thể đạt được. Nguồn tài chính công đáng kể vẫn cần thiết để thực hiện các dự án lớn như đường nối mới đến A34 ở ngoại ô thị trấn Milton, tuyến đường sắt được cải thiện ở Cầu Marsh và các trường học mới. Các dự án này đã bị trì hoãn do khó đảm bảo tài chính công. Vấn đề tương tự cũng kìm hãm sự mở rộng của các dịch vụ y tế và xã hội trong thị trấn.

G- Trong những năm gần đây, chính sách của chính phủ, đặc biệt là yêu cầu đối với các nhà phát triển rằng bốn mươi phần trăm số căn hộ trong một dự án phát triển nhà ở mới phải là nhà giá rẻ, đã có tác động lớn đến kinh tế của sự phát triển, vì nó đã hạn chế sự đóng góp của các nhà phát triển đến các chi phí của cơ sở hạ tầng. Các cơ quan lập kế hoạch đang phải đối mặt với những lựa chọn khó khăn trong việc ưu tiên các hạng mục cơ sở hạ tầng phải được tài trợ bởi sự phát triển, và điều này có nghĩa là từ bây giờ tài chính công sẽ cần cung cấp một tỷ lệ lớn hơn cho chi phí dự án cơ sở hạ tầng.

H- Kế hoạch Cộng đồng Bền vững của Chính phủ tìm kiếm một cách tiếp cận tổng thể để phát triển đô thị mới, trong đó nhà ở, việc làm, dịch vụ và cơ sở hạ tầng được quy hoạch cẩn thận và phân phối theo cách tránh tình trạng thiếu hụt cơ sở hạ tầng đã xảy ra ở những nơi như Didcot trong quá khứ. Do đó, báo cáo này được xây dựng xoay quanh các thành phần riêng lẻ của một cộng đồng bền vững và chỉ ra vị trí cơ bản của từng thành phần.

I- Didcot đã được xác định là một trong những thị trấn mà Chính phủ đang làm việc để đánh giá liệu tăng trưởng bổ sung có củng cố tiềm năng kinh tế của thị trấn, cung cấp cơ sở hạ tầng cần thiết và cải thiện các tiêu chuẩn môi trường hay không. Một chương trình làm việc, bao gồm thảo luận với cộng đồng địa phương về nguyện vọng của họ đối với thị trấn cũng như các bên liên quan khác, sẽ được thực hiện trong những tháng tới, và sẽ dẫn đến việc phát triển một kế hoạch tổng thể chiến lược. Thách thức sẽ là tối ưu hóa các nguồn tài nguyên khan hiếm để đạt được lợi ích tối đa cho thị trấn.

[1] mảnh đất trước đây chưa từng được xây dựng trên